在过去两年的“加杠杆”周期之后，房地产企业的融资大潮正在退去。记者日前通过查阅数据及多方采访了解到，银行贷款、债券融资、股权融资甚至一些地产基金和资管计划等房企“输血”渠道均受到限制，房企融资规模大幅缩水，而融资成本则全面上行。
业内人士表示，表面来看，大部分房企账面现金对短期债务的覆盖水平较高，但是2018年和2019年，房企境内相关债务将集中到期，部分房企资金链风险值得关注。
收紧 房企融资渠道多路受限
华融证券常务副总经理张建军在接受记者采访时表示，除了房地产信托，近期房地产开发贷、公司债、企业债、IPO、上市公司股权融资等仍然受到很大限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。
实际上，在不少银行人士看来，房地产企业贷款的特点是“收益高、不良低”，不过在调控大背景下，银行房地产信贷投放速度有所放缓。一位股份制商业银行信贷审批人士对记者说，银监会近日开展的“三违反、三套利、四不当”专项治理工作，也将银行资金是否违规流入房企作为检查重点，这在一定程度上对房企从银行渠道融资产生影响。
与此同时，作为前两年融资的重要渠道，房企通过境内债券融资规模在今年也迅速下滑。境内债市方面，Wind数据显示，2017年1月至6月13日，房企债券发行规模1474.31亿元，同比2016年同期的6098.07亿元，减少了近76%。“过去两年，公司债是房企境内发债的绝对主力。但从2016年9月底楼市全面调控启动以来，从四季度开始，房企公司债骤然收紧。2017年1月至6月13日，房企公司债仅发行4只，规模43亿元，较去年同期的101只和1882.3亿元骤减。”东方金诚评级副总监程春曙接受记者采访时说。
在股权融资方面，程春曙列举数据称，今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家，融资金额66.95亿元，较去年同期的10家、429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。
值得注意的是，过去被不少房企所采用的、通过私募基金融资的道路也被封堵。另外，从最近的监管动向看，最近有所升温的房地产信托目前也已被监管层高度关注。
境内房地产融资全面收紧，迫使房企将目光投向海外。不过，数据显示，目前这一渠道也已呈现关闭的迹象。Wind数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。
标普企业评级董事邹宇轩在接受记者采访时表示，今年一季度，国内房地产企业在香港市场发债规模并不低，但进入到第二季度，这一情形已经发生明显变化。“一季度房企在境外市场发债，多使用的是去年在发改委备案的额度，但是在国内房地产行业调控的大基调下，有关部门发债审批的节奏第二季度已经放缓。因此，整个房企境外融资发债的规模整体出现了一个比较明显的下滑。”他说。
承压 房企融资成本全面上行
张建军表示，目前房企融资成本呈现上升趋势，尤其是近半年以来资金面紧张、加上金融去杠杆，房企融资成本上升尤其明显。
上述股份制商业银行信贷审批人士表示，据他的观察，房企在银行的贷款利率和去年相比大约上行了10到20个基点。“银行信贷额度紧张，加之整体货币政策趋紧，大部分企业的融资成本都有所上行。”他说。
程春曙说，发债方面，数据显示，2016年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。而2016年12月以来，这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。而5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。“从5月中旬以来，部分AA+级及AA级房企发债的票面利率已经突破6%。”他说。
记者从业内人士处还了解到，一些房企的融资成本更是达到10%甚至以上。一位房地产私募基金人士对记者说，大房企融资方式相对较多，利率也相对较低。但中小房企日子就比较难过，很多中小房企想通过信托融资都很难，只能通过私募基金的方式来融资，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。“融资成本和去年相比变化不大，但是融资难度绝对是加大了。”他说。另一位私募基金人士也告诉记者，由于近两年整个房地产市场的变化，出于避险考虑，其业务中涉及房地产融资的比例正在逐步压降。
警惕 中小房企信用风险或加速暴露
业内人士表示，在过去两年时间，由于流动性持续宽松，房地产业迎来了新一轮加杠杆周期，这在推动行业基本面复苏的同时，也积攒了大量的风险。而在这轮融资潮水退去后,在整体资金面偏紧的背景下，房企资金链风险值得关注。
据Wind统计，107家上市房地产企业2015至2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，比2010至2014年五年间的新增有息债务的总和8200亿元还要多。国泰君安分析师覃汉则表示，据测算，405家发行人样本中,有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。“在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。”覃汉说。
程春曙表示，从短期来看，大部分房地产企业的信用水平将保持稳定。一是2015年下半年以来，全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流，账面现金对短期债务的覆盖水平较高；二是之前公司债等融资方式明显降低企业融资成本，2015至2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主，因此2017年债券到期偿还压力相对较小。不过，他也表示，从中期来看，随着本轮楼市调控进程持续推进，房地产企业的融资渠道受到严格限制，投资、销售等指标都将不可避免地受到影响，或加速中小型房企信用风险暴露。
数据显示，在随后到来的2018年和2019年两个年份中，房企境内相关债务将集中到期，其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。而在境外债务方面，天风证券分析师孙彬彬也表示，2016年四季度至今，中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。
中原地产首席分析师张大伟则表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，这种情况叠加发债等渠道继续收紧等情形，房企在未来6至9个月很可能会面临越来越大的资金问题，这要求房企加快销售回笼资金。
张建军则建议，未来房企尤其大型房企或现金流预期稳定充裕的房企可以不断探索资产证券化在内的新型融资渠道。另外，对于一些资质较差或储备土地较少的中小房企，建议由一些大型房企或者优秀房企进行兼并重组。
